- 로비와 부패 유발하는 평가방식, 밀실 심사로 소수 대형사가 독식
- 문재인정부 이후 택지개발 공동사업은 중단했으나 아파트 사업은 지속
- 평당 200만원 건축비 거품으로 1조 6천억원 특혜 제공
민주평화당과 시민단체 경실련이 박근혜 정부가 도입한 민감참여형 공동주택사업 현황을 분석한 결과 부풀려진 공사비가 총 1조 6천억원에 달하는 것으로 나타났다. 건설사들은 LH공사와 평균 538만원에 공사 협약을 맺었으나, 소비자에게 분양한 건축비는 664만원이었으며, 적정건축비인 450만원 대비로는 200만원이 비쌌다.
최근 과천지식정보타운 택지개발사업의 공동 시행자인 대우건설 컨소시엄(대우건설, 금호산업, 태영건설)은 S6블록에 대해 과천시 분양가심사위원회가 책정한 평당 2,205만원 분양가 재심의를 요청했다. 분양가가 턱없이 낮아 막대한 손실이 불가피하다는 주장이다. 대우건설 컨소시엄은 LH공사가 단독 추진했던 과천지식정보타운택지개발에 2016년 공동시행자 자격으로 참여했고, 1,400세대 임대주택을 지어 정부에 매각하는 대신 S4·5·6블록을 우선 공급받았다.
분양가심사위원회가 책정한 2,205만원 중 토지비를 제외한 공사비는 약 1,000만원 수준이다. 그러나 과천지식정보타운 S8블록에서 다른 건설사들이 LH공사와 계약한 공사비는 평당 508만원으로 대우건설컨소시엄 건축비의 절반에 불과하다. 건설사는 공동시행자로 선정된어 노른자위땅 3개 블록을 우선공급 받는 엄청난 특혜를 받았음에도 불구하고, 막대한 손실 운운하며 시민에게 바가지 분양가를 씌우려 하는 것이다.
1. 상위 5위 재벌 건설사가 전체 27개 사업 중 15건(56%) 수주, 금액으로는 75%
민간참여형 공공주택사업은 민자사업과 유사한 방식이다. LH공사 등 공공기관이 공공택지를 제공해 민간업자(건설사)와 공동시행사가 되고, 건설업자가 아파트 건설공사를 맡아 분양을 진행한다. “한국토지주택공사의 부채 과다 및 부동산경기 침체 등을 고려하여 민간참여 확대를 통해 공공주택사업의 사업시행자 범위를 확대하려는 것”이 정부의 정책 시행 이유다. 2014년 10월 박기춘 전의원(전 국토교통위원장)이 대표발의한 후 2015년 주택법이 개정되면서 민간참여형 방식이 빠른 속도로 늘어났다.
이중 재벌건설사가 수주한 사업은 전체의 절반이 넘는다. 정동영의원이 LH공사로부터 제출받은 자료에 따르면, 분양을 완료한 민간참여형 공동주택은 총 27개 단지, 3만가구이다. 총사업비는 6조 2,580억원 규모이며, 이중 시공능력 5위 이내 업체들이 15개 사업, 4조 6,600억원(75%)을 수주했다. LH공사가 제공한 사업비용(토지비용+기타비용)은 2조원이며, 이들 5위 이내 건설사가 투자한 금액은 2조 7,500억원 규모이다. 그러나 선분양제에서 소비자들이 계약금 10%, 중도금 60% 등 공사 중에 분양가격의 70%를 납부하기 때문에, 건설사가 실제 투자하는 금액은 매우 적다.
2. 로비와 부패 유발하는 사업평가 방식… 4대강 턴키입찰 재탕
LH공사의 공동사업시행자 선정 평가기준을 보면 가격경쟁보다는 밀실에 숨어 얼마든 지 로비가 가능한 평가방식이다. 사업자선정의 가장 중요한 요소인 가격비중은 20%에 불과하다. 나머지는 사회적 가치, 디자인혁신, 기본성능강화 등 비계량 분야가 65%를 차지한다. 건설사마다 경험과 수준이 비슷한 상황에서 사실상 평가위원들에 대한 로비가 사업자 선정을 좌지우지할 수 있는 구조다. 또한 4대강 사례에서 보듯 건설사는 가격 경쟁을 피하기 위해 가격을 담합할 가능성이 농후하다.
재벌건설사 혹은 대형·중견 건설사가 서로 짝을 바꿔가며 대다수의 사업을 가져갔다. 대우건설?대림산업 컨소시엄은 인천서창2 5블록, 평택소사벌 B1블록, 세종 2-1 M5블록 등을 수주했고, GS건설?현대건설 컨소시엄은 논산내동2 C1블록, 김해율하2 B1블록을 수주했다. 공사규모가 가장 큰 수원고등 A1블록은 대우건설·GS건설·금호산업·태영건설 등 재벌 4개 건설사가 컨소시엄을 짰다. 이밖에도 한신공영·금성백조주택, 금호산업·신동아건설, 코오롱글로벌·동부건설 등 중견업체간 컨소시엄을 구성해 세종시 민감참여형 공동주택 사업을 싹쓸이했다. 4대강사업의 턴키입찰에 나타났던 방식과 유사하다.
3. 민간 건설사, 민간 참여 특혜 허용으로 건축비에서만 1조 6천억 수익 건설사가 LH와 계약한 공사비는 실제 아파트 분양 단계에서의 공사비와 큰 차이가 난다. 건설사가 LH에 제출한 평당 건축비는 27개 단지 평균 538만원이다. 하지만 입주자모집공고에 기재한 평당 건축비는 664만원이다. 건설사들이 LH에 제출한 건축비를 100% 인정한다 하더라도, 실제 분양가와는 20% 가까이 차이난다.
평당 125만원, 24평 기준으로 건축비만 3,000만원 부풀려져 있다. 27개 단지의 총 공사비는 3조 8,000억원이지만, 건설사가 입주자모집공고에 공개한 건축비는 총 4조 6,800억원이다. 8,700억원 차이로 1개 단지 평균으로 따지면 320억원 가량이다.
특히 그간 경실련이 확보한 LH공사와 SH공사의 공사비내역서를 토대로한 적정 건축비는 평당 450만원으로 , 이를 민간참여형 공동주택 분양 건축비 664만원과 비교하면 차액만 214만원이다. 27개 사업의 총 건축비 차액은 1조 5,600억원으로 추정된다. 1개 단지 평균으로 578억원이다.
정동영 대표는 정부가 이상한 법을 만들어 공공택지에서 조차 민간 건설사에게 막대한 이윤을 챙겨주는 것이다. 설령 LH 부채 때문에 민간업자의 참여가 필요하다 하더라도, 이를 검증해야 할 공동시행자인 LH는 아무런 제재 없이 이를 승인해주고 있다.고 주장했다.
이어 정 대표는 박근혜 정부는 아파트 건설 뿐만 아니라 택지조성 사업도 민간건설사와 공동으로 시행했다. 그나마 문재인 정부 들어 택지개발 공동사업은 신규로 진행되지 않고 있지만 아파트 건설사업은 여전히 진행중이다. 그러나 이러한 사업 방식은 재벌 대기업에 막대한 이윤을 안겨주고, 시민에게는 분양가 거품만 안길 뿐이다. LH공사는 지난 50년간 공영개발방식으로 공공주택사업을 진행해 왔다. 공영개발사업의 가장 많은 노하우와 기술력을 보유하고 있다.고 LH공사의 민간참여형 공동주택사업 중단을 촉구했다.
